Logement classé F ou G, quand le loyer est-il gelé ?

Si votre logement est classé F ou G sur son diagnostic de performance énergétique (DPE), son loyer ne peut plus augmenter. Depuis le 24 août 2022 en métropole, la loi interdit toute hausse de loyer pour ces logements du parc privé, qu’il s’agisse de la révision annuelle, du renouvellement du bail ou de l’arrivée d’un nouveau locataire. Le gel ne prend fin que si des travaux font remonter le logement au moins en classe E, ce qu’un nouveau DPE doit montrer.

En bref

• Le loyer d’un logement privé classé F ou G ne peut plus augmenter depuis le 24 août 2022 en métropole.
• Le gel s’applique aux locations vides, aux locations meublées et aux baux mobilité, mais pas aux meublés touristiques.
• Les baux en cours sont concernés à partir de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite.
• En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la règle vaut pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024.
• Seuls des travaux de rénovation énergétique qui amènent le logement au moins en classe E, attestés par un nouveau DPE, permettent de nouveau une hausse.

D’où vient le gel des loyers des logements F et G ?

La mesure vient de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et résilience. Son article 159 a modifié l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre la révision des loyers. Ce texte prévoit désormais que la révision annuelle et la majoration de loyer pour travaux d’amélioration « ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G » au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le ministère de la Transition écologique résume la règle ainsi : il est interdit, à compter du 24 août 2022, de procéder à toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE. On parle de gel parce que le montant reste figé tant que la classe du logement ne change pas.

Quelles hausses de loyer sont interdites ?

Le gel ne vise pas seulement l’indexation annuelle. Pour un logement classé F ou G, plusieurs hausses sont interdites au propriétaire.

• La révision annuelle du loyer en cours de bail n’est plus applicable.
• Au renouvellement du contrat, le bailleur ne peut ni proposer une hausse de loyer au locataire, ni engager une action en réévaluation du loyer dans les zones soumises à encadrement des loyers.
• Entre deux locataires, le loyer du nouveau bail ne peut pas être augmenté.

La présence d’une clause de révision dans le bail ne change rien. En temps normal, la révision n’est possible qu’une fois par an et seulement si le contrat la prévoit, sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL). Pour un logement classé F ou G, cette révision annuelle ne peut plus être appliquée, même si la clause figure au contrat.

Ce dernier point s’accompagne d’une obligation de transparence. Lorsque le précédent locataire est parti moins de 18 mois avant la signature, le nouveau bail doit indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer qui lui a été appliqué. Si cette mention manque, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, mettre en demeure le bailleur de l’ajouter. Sans réponse ou en cas de refus, il peut saisir le juge dans les trois mois suivant la mise en demeure pour obtenir, le cas échéant, une diminution du loyer.

Quels logements et quels baux sont concernés ?

Location vide, meublée ou bail mobilité

Le gel concerne les logements privés classés F et G loués vides ou meublés. Les nouvelles locations en bail mobilité entrent aussi dans le champ de la règle. Les meublés touristiques ne sont pas concernés.

Baux signés avant le 24 août 2022

Un bail en cours au 24 août 2022 n’a pas basculé dans le gel du jour au lendemain. La règle s’applique aux contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis cette date. Concrètement, un bail ancien entre dans le dispositif à sa première reconduction ou à son premier renouvellement après le 24 août 2022.

Outre-mer

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, la même interdiction s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er juillet 2024.

Comment vérifier la classe énergétique d’un logement loué ?

Tout repose sur l’étiquette du DPE. Ce diagnostic fait partie du dossier de diagnostic technique, que le bailleur doit annexer au bail au moment de la signature et en cas de renouvellement. Le locataire peut donc retrouver la classe dans son dossier de bail.

Les annonces immobilières doivent aussi mentionner le classement du logement au regard de sa performance énergétique. Pour un logement classé F ou G, l’annonce doit porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Elle doit aussi indiquer le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard, avec l’année de référence des prix de l’énergie utilisés.

Pour vous assurer qu’un DPE est valable, saisissez son numéro d’identification à 13 chiffres sur l’Observatoire DPE de l’Ademe, qui permet d’en vérifier la validité. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable. Bailleur comme locataire peuvent faire cette vérification avant de discuter d’une révision de loyer.

Comment sortir du gel des loyers ?

La seule voie prévue est la rénovation énergétique. Une augmentation de loyer ne pourra de nouveau avoir lieu que si des travaux permettent au logement de sortir du statut de passoire énergétique et d’atteindre au moins la classe E. Le propriétaire doit le démontrer par un nouveau DPE réalisé après les travaux.

L’ordre des étapes compte. Tant qu’aucun nouveau DPE n’a été établi après les travaux, c’est l’ancienne étiquette qui fait foi, et le loyer reste gelé. Le nouveau diagnostic doit donc être réalisé une fois le chantier terminé, pour constater la nouvelle classe du logement.

Pour savoir où en est votre bien, vous pouvez consulter notre page consacrée au diagnostic de performance énergétique.

Questions fréquentes

Le gel des loyers s’applique-t-il à une location meublée ?

Oui. Les logements privés classés F et G loués meublés sont concernés, au même titre que les locations vides. Les meublés touristiques, eux, ne sont pas concernés.

Mon bail a été signé avant le 24 août 2022, mon loyer est-il gelé ?

Il l’est à partir du premier renouvellement ou de la première reconduction tacite intervenu depuis le 24 août 2022, si le logement est classé F ou G.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer entre deux locataires ?

Non pour un logement classé F ou G. Le nouveau loyer ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, et le bail doit mentionner ce dernier loyer si l’ancien locataire est parti moins de 18 mois avant la signature.

Que faut-il pour pouvoir augmenter de nouveau le loyer ?

Il faut que des travaux de rénovation énergétique fassent passer le logement au moins en classe E, et qu’un nouveau DPE établi après les travaux le confirme.

D’autres réponses sur les diagnostics obligatoires en location se trouvent dans notre FAQ diagnostic immobilier. Les agences qui gèrent plusieurs biens peuvent passer par notre espace dédié aux agences immobilières.

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