Que doit faire le bailleur d’un logement classé F avant 2028 ?

À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F au DPE ne sera plus considéré comme décent en France métropolitaine : il ne pourra plus faire l’objet d’un bail signé, renouvelé ou tacitement reconduit à partir de cette date. Le bailleur concerné dispose donc d’un peu plus d’un an pour vérifier son DPE, repérer la date d’échéance de son bail et engager les travaux qui feront passer le logement en classe E ou mieux.

En bref

• Depuis le 1er janvier 2025, seuls les logements classés A à F peuvent être loués ; à partir du 1er janvier 2028, ce sera A à E, puis A à D en 2034.
• La règle vise les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits à partir du 1er janvier 2028, et un bail en cours n’est pas rompu à cette date.
• Le loyer d’un logement classé F ou G est déjà gelé pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022.
• Un DPE réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025.
• Le projet de loi relance et décentralisation du logement est toujours en discussion au Parlement et ne modifie rien tant qu’il n’est pas promulgué.

Que dit exactement la règle pour les logements F

Le DPE fait partie des critères de décence d’un logement loué comme résidence principale. Service Public détaille le niveau exigé selon la date du bail. Entre 2025 et 2027, seuls les logements classés de A à F peuvent être loués. Entre 2028 et 2033, il faudra un logement classé de A à E. À partir de 2034, le seuil passera à la classe D.

Le point de départ n’est pas la date d’entrée du locataire mais la date de signature, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail. Un logement F loué avec un bail de trois ans signé en 2026 reste donc loué jusqu’à l’échéance. C’est au moment où ce bail sera renouvelé ou reconduit, si cela intervient en 2028 ou après, que le logement devra respecter le nouveau seuil.

Dans les départements d’outre-mer, le calendrier est décalé : les logements classés G y seront concernés au 1er janvier 2028 et les logements classés F au 1er janvier 2031.

Par quoi commencer quand on loue un logement F

Vérifier la date et la validité du DPE

Un DPE réalisé à partir du 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025 et doivent être refaits pour une nouvelle location. Avant de conclure que votre logement est en F, assurez-vous que le classement repose sur un diagnostic valide et réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le DPE doit d’ailleurs être remis au locataire dans le dossier de diagnostic technique.

Repérer l’échéance du bail

Reprenez votre contrat et notez sa date de fin. Un bail de logement vide dure en général trois ans. Si l’échéance tombe en 2028 ou plus tard, la reconduction se fera sous la nouvelle règle. Le calendrier des travaux doit donc être construit à partir de cette date, et non à partir du 1er janvier 2028.

Mesurer l’écart avec la classe E

Le DPE comporte des recommandations de travaux. Elles donnent une première idée de ce qui pèse le plus dans le classement : isolation des murs ou de la toiture, menuiseries, système de chauffage, production d’eau chaude, ventilation. Un logement proche de la limite entre F et E ne demande pas le même projet qu’un logement en bas de la classe F. Faites chiffrer les travaux par des professionnels avant de décider.

Ce qui s’applique déjà avant 2028

Le gel des loyers est souvent oublié. Pour un logement classé F ou G, la révision annuelle du loyer, la majoration pour travaux d’amélioration et la contribution du locataire aux économies d’énergie sont interdites lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole.

Les annonces doivent aussi afficher les classes énergie et climat. Pour un logement classé F ou G, elles doivent porter la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

Que peut faire le locataire si le logement n’est pas conforme

Si un bail est signé ou reconduit alors que le logement ne respecte pas le seuil exigé, le locataire peut demander la mise en conformité. La démarche décrite par Service Public suit plusieurs étapes.

1. Le locataire met le propriétaire en demeure de réaliser les travaux par lettre recommandée avec accusé de réception.
2. Sans réponse sous deux mois, ou en cas de désaccord, il peut saisir la commission départementale de conciliation, sans que ce soit obligatoire.
3. Il peut ensuite saisir le juge des contentieux de la protection.

Le juge peut fixer la nature des travaux et leur délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu’à la fin des travaux. Le locataire, lui, ne doit pas cesser de payer son loyer de sa propre initiative.

Quand les travaux sont impossibles

Pour les baux conclus à partir de 2025, le juge ne peut pas ordonner les travaux dans deux situations. La première est un risque de pathologie du bâti attesté par une note d’un homme de l’art, par exemple sur la structure ou le clos et couvert. La seconde vise les travaux qui modifieraient l’aspect extérieur ou des éléments d’architecture, lorsque l’autorité compétente en urbanisme ou en patrimoine a refusé l’autorisation pour ce motif. Le propriétaire doit apporter les documents qui prouvent l’impossibilité. Ces cas restent étroits : en dehors d’eux, l’absence de travaux ne protège pas le bailleur.

En copropriété, une partie des travaux dépend de l’assemblée générale. Inscrire tôt une demande à l’ordre du jour laisse le temps d’un vote et d’un chantier avant l’échéance du bail.

Le projet de loi logement change-t-il le calendrier

Pas à ce jour. Le projet de loi relance et décentralisation du logement a été adopté par le Sénat le 8 juillet 2026. Le Sénat présente parmi ses objectifs la clarification des obligations de mise en conformité énergétique des logements mis en location. À l’Assemblée nationale, la commission des affaires économiques a établi son texte le 23 septembre 2026. Le texte n’est pas promulgué : le calendrier de 2028 reste celui qui s’applique. Suivez son évolution avant toute décision sur un bail qui arrive à échéance en 2028.

Vendre plutôt que rénover

L’interdiction porte sur la location. Un logement classé F peut toujours être vendu, avec un DPE valide dans le dossier de diagnostic technique. Pour une maison, ou un immeuble de plusieurs logements appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G, un audit énergétique doit aussi être remis à l’acquéreur. Pour un projet précis, le notaire ou l’ADIL de votre département reste l’interlocuteur adapté.

Questions fréquentes

Mon locataire actuel doit-il partir le 1er janvier 2028 ?

Non. Le bail en cours n’est pas rompu à cette date. La règle s’appliquera lorsque le bail sera renouvelé ou tacitement reconduit, si cela intervient à partir du 1er janvier 2028.

Puis-je augmenter le loyer d’un logement classé F ?

Non, si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole. La révision annuelle et la majoration pour travaux d’amélioration sont interdites pour les logements classés F ou G.

Faut-il refaire un DPE après des travaux ?

C’est le moyen de faire constater la nouvelle classe. Conservez les factures et les fiches techniques des équipements posés : elles permettent au diagnostiqueur de décrire fidèlement le logement lors de la visite.

Où trouver d’autres réponses sur les diagnostics ?

Notre FAQ sur le diagnostic immobilier répond aux questions courantes, et notre page diagnostic de performance énergétique décrit le déroulement d’un DPE.

Faire le point sur votre logement

HLL DIAG, diagnostiqueur immobilier certifié basé à Tremblay-en-France, réalise les DPE de vente et de location en Île-de-France. Pour connaître la classe actuelle de votre logement ou faire constater le résultat de vos travaux, demandez votre devis en ligne.