Logement en zone de bruit d’aéroport, quel document remettre ?

Un logement situé dans une zone de bruit d’un plan d’exposition au bruit (PEB) doit être signalé à l’acheteur ou au locataire par un document spécifique, distinct de l’état des risques. En Île-de-France, Paris-Charles-de-Gaulle et Paris-Le Bourget en sont deux exemples, chacun avec son propre PEB. Ces deux pièces font partie du dossier de diagnostic technique, annexé à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte, et au bail.

En bref

• Depuis le 1er juin 2020, l’article L112-11 du code de l’urbanisme impose un document sur la zone de bruit pour la vente ou la location d’un logement situé dans un PEB.
• Le bruit des avions fait l’objet d’une pièce distincte de l’état des risques dans le dossier de diagnostic technique.
• Le PEB de Paris-Charles-de-Gaulle a été approuvé le 3 avril 2007 et comporte quatre zones, de A à D.
• Le PEB de Paris-Le Bourget, approuvé par arrêté interpréfectoral du 6 février 2017, couvre 17 communes, dont Tremblay-en-France et Mitry-Mory.
• Sans ce document, l’acquéreur peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Quels documents sur les risques et le bruit faut-il fournir ?

L’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation liste les pièces du dossier de diagnostic technique. On y trouve d’un côté l’état des risques, de l’autre le document relatif à la situation du bien dans l’une des zones de bruit définies par un plan d’exposition au bruit des aérodromes. Ce sont deux pièces séparées, qui répondent à deux textes différents.

Pour un logement proche d’un aérodrome, il faut donc vérifier les deux. Un bien peut ne présenter aucun risque particulier dans l’état des risques et se trouver malgré tout dans une zone du PEB.

Que contient l’état des risques ?

Selon Service Public, l’état des risques informe le futur acquéreur ou locataire des risques auxquels le logement est exposé. Il indique sa date d’établissement, les références cadastrales de la parcelle et les zones ou périmètres dans lesquels se trouve le bien. Selon la situation, il est complété par des extraits de plans de prévention des risques, des fiches sur la sismicité ou le radon, ou encore la liste des arrêtés de catastrophe naturelle.

Le vendeur ou le bailleur le remplit lui-même en ligne. Plusieurs règles de calendrier s’appliquent.

• L’annonce doit indiquer que les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.
• Le document est remis lors de la première visite, si une visite a lieu.
• Il doit dater de moins de 6 mois et être mis à jour si ses informations ne sont plus exactes à la signature.

En location, il est annexé au bail. En vente, il est annexé à la promesse ou à l’acte. S’il n’a pas été remis à la signature de la promesse, le délai de rétractation ne court qu’à partir du lendemain de sa remise.

La fiche de Service Public consacrée à l’état des risques ne mentionne pas le plan d’exposition au bruit. L’information sur le bruit des avions passe par un document distinct.

Que dit le document sur la zone de bruit ?

L’article L112-11 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 1er juin 2020, vise les immeubles à usage d’habitation ou mixte et les terrains constructibles non bâtis situés dans une zone de bruit d’un PEB. Il s’applique à la vente comme à la location relevant de la loi du 6 juillet 1989.

Le document doit comporter l’indication claire et précise de la zone concernée. Il donne aussi l’adresse du service en ligne permettant de consulter le plan d’exposition au bruit et rappelle que ce plan peut être consulté à la mairie de la commune.

Il est intégré au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse de vente, à l’acte de vente ou au bail. Pour un terrain non bâti, il est annexé à l’acte. En vente en l’état futur d’achèvement, il est annexé à l’acte et au contrat préliminaire.

Ce document engage-t-il le vendeur ?

Le texte précise que ce document a une valeur indicative. L’acquéreur ne peut pas se prévaloir des informations qu’il contient à l’encontre du vendeur. En revanche, si le document n’a pas été fourni, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

Comment un plan d’exposition au bruit est-il découpé ?

Le PEB de Paris-Charles-de-Gaulle permet de comprendre le principe, que l’on retrouve autour des autres aérodromes dotés d’un tel plan.

D’après un rapport de la direction du transport aérien publié sur le site du ministère de la Transition écologique, le PEB de l’aéroport a été révisé et approuvé le 3 avril 2007. Une note de consultation publique de 2022 sur le plan de prévention du bruit de l’aéroport rappelle la même date d’approbation.

Le plan découpe le territoire en zones selon l’indice Lden.

Le même rapport indique que la zone D est obligatoire pour les plus grands aérodromes, dont Paris-CDG. Le PEB a une logique préventive de long terme. Son but est d’éviter que de nouvelles populations s’installent dans des secteurs exposés au bruit des avions.

Le PEB et le plan de gêne sonore sont-ils la même chose ?

Non. Le plan de gêne sonore (PGS) a une logique curative. Il constate une gêne réelle et définit les secteurs où les riverains peuvent obtenir une aide financière pour insonoriser leur logement. Cette aide est financée par la taxe sur les nuisances sonores aériennes (TNSA). Le document à joindre à la vente ou au bail se réfère au PEB, pas au PGS.

Paris-Le Bourget a-t-il aussi un plan d’exposition au bruit ?

Oui. L’arrêté interpréfectoral n° 2017-0305 du 6 février 2017, signé par les préfets de Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise, des Hauts-de-Seine et de Seine-et-Marne, approuve le PEB de l’aérodrome de Paris-Le Bourget. Il retient les valeurs Lden de 70, 62, 57 et 50 dB(A) pour la limite extérieure des zones A, B, C et D.

Ce plan concerne 17 communes. En Seine-Saint-Denis, on y trouve notamment Aulnay-sous-Bois, Dugny, La Courneuve, Stains, Tremblay-en-France et Villepinte. Dans le Val-d’Oise, il vise Bonneuil-en-France, Garges-lès-Gonesse et Gonesse. Mitry-Mory est la seule commune de Seine-et-Marne citée.

Quand un logement se trouve à proximité de plusieurs aérodromes, vérifiez le PEB de chacun avant de conclure qu’il n’est concerné par aucune zone de bruit.

Comment savoir si votre logement est dans une zone de bruit ?

Le document prévu par la loi renvoie au service en ligne qui publie le PEB et à la mairie. L’Institut national de la consommation oriente aussi vers la carte des plans d’exposition au bruit publiée sur Géoportail par le ministère de la Transition écologique.

Pour gagner du temps, ayez sous la main l’adresse exacte et les références cadastrales du bien. L’état des risques demande ces références, et vous pourrez vérifier la zone de bruit au même moment.

Si la limite d’une zone passe près de votre parcelle, la consultation du plan en mairie permet de lever le doute. Pour une question juridique sur la portée d’une clause du compromis, le notaire reste l’interlocuteur adapté.

Questions fréquentes

Le document sur le bruit doit-il être remis pour une location meublée ?

L’article L112-11 vise les contrats de location relevant de la loi du 6 juillet 1989. L’Institut national de la consommation précise que les baux d’habitation vides comme meublés sont concernés.

L’état des risques suffit-il à informer sur le bruit des avions ?

Non. Le dossier de diagnostic technique prévoit deux pièces différentes, l’état des risques d’un côté et le document sur la zone de bruit de l’autre.

Que risque le vendeur qui oublie ce document ?

L’acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix devant le juge.

Faut-il être en zone A ou B pour être concerné ?

Non. Le texte vise toutes les zones de bruit définies par un PEB. Autour de Paris-CDG, la zone D va jusqu’à la courbe Lden 50.

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