Quels diagnostics fournir pour vendre un appartement en copropriété ?

Pour vendre un appartement en copropriété, le vendeur remet un dossier de diagnostic technique qui contient toujours le DPE, les autres constats dépendant de l’année de construction, de l’âge des installations de la partie privative et de la zone où se trouve l’immeuble. Ce dossier, la surface privative du lot (loi Carrez) et les documents de la copropriété accompagnent la promesse de vente, au plus tard à sa signature. Sans promesse, le notaire transmet les informations sur la copropriété avec le projet d’acte, et un délai de réflexion de 10 jours au minimum doit être respecté avant de signer l’acte de vente.

En bref

• Le DPE est exigé pour tout appartement vendu, sans condition.
• Le CREP concerne les logements construits avant le 1er janvier 1949, et l’état amiante ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Les états des installations intérieures d’électricité et de gaz sont requis lorsque l’installation de la partie privative a plus de 15 ans.
• Plusieurs pièces, dont l’état des risques et l’état termites, dépendent de la zone où se situe l’immeuble.

Quels diagnostics selon l’âge et les équipements de l’appartement ?

Le dossier de diagnostic technique, ou DDT, regroupe les constats prévus par l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Pour un appartement, Service Public ne cite qu’un seul diagnostic exigé sans condition. Les autres dépendent des caractéristiques du logement, comme le montre le tableau suivant.

Pour le détail du contenu du DPE et du déroulement de la visite, consultez notre page sur le diagnostic de performance énergétique.

Pourquoi certains constats ne portent que sur la partie privative ?

En copropriété, le vendeur cède un lot. L’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation limite le CREP à la partie privative de l’immeuble affectée au logement, et les états termites, gaz et électricité à la partie privative du lot. Service Public apprécie de la même façon l’âge des installations d’électricité et de gaz pour la partie privative.

Concrètement, un appartement dont l’installation électrique a été entièrement refaite il y a moins de 15 ans n’a pas besoin de l’état de l’installation électrique, même si l’immeuble est ancien. Avant de commander les diagnostics, rassemblez les factures ou attestations des derniers travaux sur l’électricité et le gaz pour dater ces installations.

Quels documents dépendent de l’emplacement de l’immeuble ?

Certaines pièces ne sont demandées que dans des secteurs précis, fixés par des arrêtés qui peuvent évoluer.

• L’état des risques est à fournir si le logement est situé dans une zone ou un périmètre à risques, notamment naturels, miniers, sismiques ou radon.
• L’état relatif à la présence de termites est exigé si le logement se situe dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme infestée ou pouvant l’être à court terme.
• Le diagnostic bruit s’ajoute lorsque le logement se trouve dans une zone dite d’exposition au bruit des aéroports.
• Un certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois est demandé si le bien se trouve dans le périmètre d’un plan de protection de l’atmosphère.
• Un document issu du contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement est requis dans les territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine.
• Dans les zones identifiées par arrêté pour le risque de mérule, la promesse ou l’acte de vente doit indiquer s’il existe un tel risque.

Le dossier comprend aussi, le cas échéant, l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, ainsi que l’état de l’installation d’assainissement non collectif si la copropriété n’est pas raccordée au réseau public d’assainissement. Pour vérifier les risques d’une adresse, notre page sur l’état des risques et pollutions présente la démarche.

La surface Carrez fait-elle partie du dossier ?

Oui. Pour un lot de copropriété, la promesse ou l’acte de vente doit indiquer la surface privative du lot, au titre de la loi Carrez. Notre page sur le mesurage loi Carrez et loi Boutin explique ce qui entre dans cette surface.

Quels documents de copropriété s’ajoutent aux diagnostics ?

Au plus tard à la signature de la promesse, le vendeur transmet aussi des documents sur l’organisation et l’entretien de l’immeuble. Service Public cite la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division avec leurs actes modificatifs publiés, les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le carnet d’entretien et la notice d’information sur les droits des copropriétaires. Les conclusions du diagnostic technique global, s’il existe, et le plan pluriannuel de travaux ou son projet en font partie.

Les informations financières portent sur les charges payées par le vendeur sur les 2 exercices précédents, les sommes que l’acquéreur pourrait devoir au syndicat, par exemple une avance de trésorerie, la part du fonds de travaux rattachée au lot et l’état global des impayés de charges et des dettes envers les fournisseurs. Si l’acquéreur est déjà copropriétaire dans l’immeuble, le vendeur lui remet uniquement les informations financières et le dossier de diagnostic technique.

À la demande du vendeur, le syndic établit et transmet un état daté au notaire. Service Public mentionne aussi un certificat du syndic, de moins d’un mois, qui atteste que le vendeur n’a pas de dette envers la copropriété.

Faut-il un audit énergétique pour vendre un appartement ?

Non. Dans la liste de Service Public, l’audit énergétique est demandé pour la vente d’une maison dont l’étiquette énergétique est E, F ou G sur le DPE. Il ne figure pas parmi les documents à fournir pour un appartement.

Que se passe-t-il si une pièce manque ?

Tout dépend du document et du moment. Avec une promesse, le délai de rétractation de l’acquéreur, qui est de 10 jours, ne commence à courir qu’à compter du lendemain du jour où il reçoit les documents de copropriété exigés. Sans promesse, si la fiche synthétique, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux d’assemblée générale ou l’état global des impayés ne lui sont pas remis, son délai de réflexion est bloqué jusqu’au lendemain de leur réception.

À la signature de l’acte, l’acquéreur doit disposer des diagnostics exigés en cours de validité. Selon l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation, si le CREP, l’état amiante, l’état termites, l’état de l’installation de gaz ou d’électricité ou le document sur l’assainissement manque lors de la signature de l’acte authentique, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. Si c’est l’état des risques ou l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité qui manque, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix. Pour une situation particulière, le notaire ou l’ADIL de votre département peut vous renseigner.

Comment préparer le dossier avant la mise en vente ?

Cherchez la date du permis de construire de l’immeuble dans votre acte d’achat ou vos documents de copropriété, puis notez la date des derniers travaux sur l’électricité et le gaz. Le jour de la visite, prévoyez l’accès à toutes les pièces, à la cave, aux combles privatifs s’il y en a et au tableau électrique.

Demandez en parallèle au syndic les documents de copropriété, car leur absence retarde le point de départ du délai laissé à l’acquéreur. Notre FAQ sur le diagnostic immobilier répond aux autres questions courantes.

Questions fréquentes

Le DPE est-il obligatoire pour vendre un studio ?

Oui. Pour un appartement, Service Public indique le DPE sans condition, quelle que soit la taille du logement.

Mon immeuble a été construit en 2005, quels diagnostics dois-je fournir ?

Si le permis de construire a été délivré après le 1er juillet 1997, l’état amiante n’est pas exigé, et le CREP ne l’est pas non plus puisque le logement a été construit après le 1er janvier 1949. Il reste le DPE, la surface Carrez, les états d’électricité et de gaz si l’installation privative a plus de 15 ans, les pièces liées à la localisation et le carnet d’information du logement si des travaux de rénovation ont eu lieu depuis le 1er janvier 2023.

L’acheteur est déjà copropriétaire, faut-il tout lui remettre ?

Non. Dans ce cas, le vendeur lui remet uniquement les informations financières et le dossier de diagnostic technique.

Le carnet d’information du logement est-il demandé ?

Il est exigé si le logement a fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable déposé à partir du 1er janvier 2023, ou de travaux de rénovation depuis cette date.

Faire réaliser les diagnostics de votre appartement

HLL DIAG, diagnostiqueur immobilier certifié basé à Tremblay-en-France, réalise les diagnostics de vente et le mesurage loi Carrez des appartements en copropriété en Île-de-France. Indiquez l’adresse, l’année de construction et la surface de votre lot pour obtenir votre devis en ligne.