Pour vendre une maison construite entre 1950 et le milieu des années 1990, prévoyez en règle générale un DPE, un état amiante (permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997) et les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans. Un audit énergétique s’ajoute si le DPE classe la maison en E, F ou G. Selon l’emplacement, il faut aussi un état des risques, un diagnostic termites, un diagnostic bruit ou un contrôle de l’assainissement non collectif. Le constat plomb, lui, ne concerne que les logements construits avant 1949.
En bref
- Presque toujours : DPE, état amiante, électricité et gaz (installations de plus de 15 ans).
- Selon le DPE : audit énergétique pour une maison classée E, F ou G.
- Selon l’emplacement : état des risques, termites, bruit des aéroports, mérule.
- Selon l’équipement : contrôle de l’assainissement si la maison n’est pas raccordée au tout-à-l’égout.
- Pas de plomb : le constat plomb (CREP) ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949.
- Tous ces documents forment le dossier de diagnostic technique, à annexer à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente.
Pourquoi l’année de construction compte autant
Les règles des diagnostics s’appuient sur des dates précises. Avant le 1er janvier 1949, les peintures au plomb étaient courantes : c’est le seuil du constat plomb. Avant le 1er juillet 1997, des matériaux contenant de l’amiante ont pu être utilisés : c’est le seuil de l’état amiante. Les maisons des années 1950 à 1990 se situent entre ces deux dates. Elles échappent au constat plomb, mais sont concernées par l’amiante.
C’est aussi une période de construction massive en Île-de-France : reconstruction d’après-guerre, lotissements pavillonnaires, puis premières règles d’isolation en 1974, après le premier choc pétrolier. Pour situer votre maison, consultez notre frise chronologique du bâti en Île-de-France.
Les diagnostics à prévoir, un par un
Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
Il indique la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre de la maison, de A à G. Pour une maison individuelle, il est exigé lorsque la surface de plancher atteint au moins 50 m². Il est valable 10 ans s’il a été réalisé depuis le 1er juillet 2021. Attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. En savoir plus sur le DPE.
L’audit énergétique
Il est obligatoire pour vendre une maison dont le DPE est classé E, F ou G. Il propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement. Les maisons des années 1950 à 1970, construites avant toute règle d’isolation, sont souvent concernées. Tout savoir sur l’audit énergétique.
L’état amiante
Il est obligatoire si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, donc pour toutes les maisons de cette période. Il signale la présence ou l’absence de matériaux contenant de l’amiante. S’il ne révèle pas d’amiante, sa durée de validité est illimitée ; un nouveau constat est conseillé après des travaux de retrait ou la découverte de nouveaux matériaux. En savoir plus sur le diagnostic amiante.
Les diagnostics électricité et gaz
Ils sont obligatoires lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans, et valables 3 ans. Dans une maison des années 1950 à 1990, c’est presque toujours le cas, sauf si l’installation a été entièrement refaite depuis. Le diagnostic gaz ne concerne que les maisons équipées d’une installation de gaz. Voir nos pages diagnostic électricité et diagnostic gaz.
L’état des risques
Il est exigé si la maison se trouve dans une zone exposée à certains risques : naturels, miniers, technologiques, sismiques ou radon. Il doit dater de moins de 6 mois. Nos fiches d’historique immobilier par ville signalent les risques du sol connus de 120 communes. Voir aussi notre page état des risques.
Le diagnostic termites
Il est obligatoire si la maison se trouve dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral. Il est valable 6 mois. En savoir plus sur le diagnostic termites.
Le diagnostic bruit
Il est exigé si la maison se situe dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport. En Île-de-France, la question se pose notamment pour certaines communes proches des aéroports de Roissy-Charles-de-Gaulle, d’Orly ou du Bourget.
Le contrôle de l’assainissement
Si la maison n’est pas raccordée au réseau public des eaux usées (fosse septique ou micro-station, par exemple), le document établi par le service public d’assainissement non collectif (SPANC) doit être fourni. Il est valable 3 ans.
Le risque mérule
Dans les zones identifiées par arrêté, la promesse ou l’acte de vente doit indiquer s’il existe un risque de mérule, un champignon qui dégrade le bois. Renseignez-vous auprès de la préfecture.
Récapitulatif
| Diagnostic | Quand est-il obligatoire ? | Validité |
|---|---|---|
| DPE | Maison d’au moins 50 m² de surface de plancher | 10 ans |
| Audit énergétique | DPE classé E, F ou G | 5 ans |
| État amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée en l’absence d’amiante |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques | Zone exposée à certains risques | 6 mois |
| Termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Assainissement | Maison non raccordée au réseau public | 3 ans |
| Bruit | Zone d’exposition au bruit d’un aéroport | — |
| Plomb (CREP) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 : non concerné ici | — |
Les erreurs fréquentes à éviter
- S’y prendre trop tard. Les diagnostics doivent être annexés dès la promesse de vente. Un audit énergétique demande en outre un peu de délai.
- Réutiliser un vieux DPE. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable.
- Oublier la date du permis de construire. C’est elle, et non l’année d’emménagement, qui détermine l’obligation amiante.
- Penser que les diagnostics sont facultatifs. Sans eux, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés pour les points concernés.
FAQ
Faut-il un constat plomb pour une maison de 1965 ?
Non. Le constat de risque d’exposition au plomb ne concerne que les logements construits avant le 1er janvier 1949.
Ma maison de 1985 est-elle concernée par l’amiante ?
Oui, si son permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Un état amiante doit alors être annexé à la promesse ou à l’acte de vente.
L’audit énergétique est-il obligatoire pour toutes les maisons ?
Non. Il est exigé pour la vente d’une maison dont le DPE est classé E, F ou G. Une maison classée A à D n’est pas concernée.
Mon installation électrique a été refaite en 2015 : faut-il un diagnostic ?
Le diagnostic électricité est obligatoire lorsque l’installation intérieure a plus de 15 ans. Si elle a été entièrement refaite il y a moins de 15 ans, conservez les justificatifs des travaux : ils permettent de le démontrer.
Combien de temps faut-il prévoir ?
Les diagnostics d’une maison se réalisent en général en une seule visite. Comptez un délai supplémentaire si un audit énergétique est nécessaire, et anticipez avant la signature de la promesse de vente.
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Sources : Service Public, fiche « Quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente ? » ; ministère de la Transition écologique, pages « Diagnostics techniques immobiliers » et « Amiante dans le bâtiment » ; Service Public, fiche « Diagnostic de performance énergétique ».
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